メニュー

家を売却したときは、確定申告が必要

  • はてなブックマークに追加

家を売った時は、「分離課税」といって給与所得など他の収入とは分けて税金を計算します。

・家の売却2パターン

1.買ったときよりも不動産が高く売れた場合
→利益として申告しなければならないので、確定申告が必要。所得税・住民税がかかる。使える控除がある!(下記参照)

2.買ったときよりも不動産が安くなってしまった場合
→税金はかからない。所得税の還付が受けられる特例があるので、該当する場合確定申告は必須!

上記の通り、家を売った際利益が出れば、必ず確定申告しなければなりません利益が出ていない場合も条件次第で税金還付が受けられることがあるので、その場合は確定申告をします

申告の時期は、例年2月16日~3月15日までです(土日と重なる場合はずれこむ場合もあります)。家を売った年の翌年のこの時期に申告をして下さい。

・税金がかからない人

下記の人は、税金がかかりません。ただ家を売却して利益が出ている場合、確定申告することで税金がかからなくなるので、申告を必ずしましょう。

また、家を売ったとき、買った時よりも安くなった場合は申告することで税金が安くなる場合があります。詳しくはこちら

■税金がかからない人■

・譲渡所得*が3000万円以下の場合
・不動産を購入した価格よりも安く売った場合

*譲渡所得とは

譲渡所得とは?の図。譲渡所得=売却価格(購入価格+取得費+譲渡費用)

上記で計算した金額が、3000万円以下であれば税金はかからない、ということになります。売却価格から、取得の際に支払った諸費用・売却の際に支払った諸費用は引くことができます。

うちの場合はどう考えても3000万円以上いく訳ないし、そもそも購入した時よりも安く売るので税金はかからない。

さらに買った時より安く売るため申告すると税金が安くなるっぽい。きちんと申告して、税金を取り戻さねばですよね。その制度についてはこちら

【家を売却したとき】申告の際に使える特別控除たち

 譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得(この金額をもとに課税される)

    申告の際に控除を使おう♪

1.居住用財産の3000万円の特別控除

譲渡所得から3000万円が控除できる制度です。下記要件に当てはまる場合に控除が使えます。

(1)売却する住宅に住まなくなった日から3年を経過する歳の12月31日までに譲渡すること。

(2)譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族等、特別な関係がないこと。

(3)譲渡した年の前年または前々年にこの特例(3000万の控除)を受けていないこと。

(4)買い替えの特例や収用、交換などの特例の適用を受けていないこと。

※共有名義で名義人がその住所に同居していた場合、それぞれ名義人ごとにこの特別控除が利用出来るので、×2で6000万円まで控除が受けられます。

2.軽減税率の特例

譲渡所得が3000万円を超えてしまい、3000万円控除が受けられない場合でその家を10年以上所有していた人は、この「軽減税率の特例」が受けられます。

具体的には、下記表の計算式による税金額となります。

3.長期譲渡所得の100万円控除2003年に撤廃された。

上記1.2.の控除が受けられない人で、所有期間が5年を超えている人は100万円の控除が適用されます。

4.買い替えの特例

1.の3000万円特別控除の条件を全て満たしていて、さらに下記要件に全てあてはまる場合は、売却価格から取得した住宅価格を差し引き、残った部分に課税される特例が受けられます。

(1)買い換えた住宅の価格が、売却した住宅よりも高い。

(2)売却した家の所有期間が10年を超え、かつ居住期間が10年以上であること。

(3)売却価格が1.5億円以下であること。

(4)購入する住宅の床面積が50立方メートル以上、敷地面積が500平方メートル以下であること。

(5)購入する住宅が中古マンションの場合は、築20年以内であること。

(6)購入する住宅が、住宅を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年末までに取得したものであること。

(7)購入する住宅に、取得した年の翌年末までに本人が居住すること。

※ちなみに、この特例を受けた家(買い替えた家)を売却すると、繰り延べられていた税金、つまり「買い替えの特例」で課税されなかったはずの税金はきちんと残っていて請求がきます・・。

税金って具体的にいくらかかるの?

課税譲渡所得にかかる税金の額は、所有期間で決まっています。

*売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下・・・短期譲渡所得

*売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える・・・長期譲渡所得

▼譲渡所得の税額計算式(平成25年3月1日現在)
長期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 × 税率15%
住民税 課税譲渡所得 × 税率5%
短期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得 × 税率30%
住民税 課税譲渡所得 × 税率9%

・軽減税率の特例を受ける場合の計算式

所有期間が10年を超えていたら、下記計算式により税額が決定されます。

▼軽減税率の特例を受ける場合の税額計算式(平成25年3月1日現在)
譲渡所得が6000万円以下 所得税 課税譲渡所得 × 税率10%
住民税 課税譲渡所得 × 税率4%
譲渡所得が6000万円を超える 所得税 (課税譲渡所得-6000万円)× 税率15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6000万円)× 税率 5% + 240万円

家を売却した場合の税金は上記の計算式により決定されます。

家を購入時よりも安く売却したとき

我が家の場合もそうだったのですが、家が購入したときよりも安くなってしまったとき、どうやら4年間に渡って税金が戻って来る制度があるらしい。

これは利用しない手はないです。家がこんなに安くなってしまった・・。と落ち込んでいたものの、この制度を知ってちょっと気持ちが復活しました。(笑)

その有難い制度の名前は、「譲渡損失の繰越控除制度」というもの(難しい名前つけんなよなー・・)です。この制度を使えば、家の買い替え&売却に伴って発生した損失を、譲渡した年の所得から控除しきれない損失が残る場合3年間に渡って譲渡損失を計上できます。

そうするとその年のお給料から天引きされていた税金が、申告することでガッツリ戻ってきます!適用要件は下記の通り。自宅の値下がり損は、この制度を使って少しでも取り戻そう!!

この制度は、
家を買い替えた場合
売却しただけの場合 この2つで受けられる内容が変わります。

☆家を買い替えた場合 ※うちはこれに当てはまる

今まで住んでいた家を売った年の翌年までの3年間に新しい家を買っていて、さらにその新しい家の住宅ローン残高が年末の段階で残っている場合に控除が使える。

これに当てはまる場合は、売却した家の譲渡損失の額が控除額になります。例えば、2000万円で購入した家を1500万円で売ったとき、500万円の損失=500万円が控除額です。

☆家を売却しただけの場合

今まで住んでいた家を売却した日(契約締結日)の前日に、売却した家のローンがまだ残っているとき控除が使える。

この場合、控除額は「住宅ローン残高ー売却価格」です。例えば、住宅ローンが2,000万円残っている家を1,500万円で売却したとき、2000万円ー1500万円=500万円を控除できます。

▼「譲渡損失の繰越控除制度」の適用要件(平成25年3月1日現在)
※家を買い替えた場合と、単に売却しただけの場合とで要件が異なります。
家を買い換えた場合 条件 所得金額が3000万円以下の人
売却住宅の条件 ・売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること。
・対象となるのは敷地面積500立方メートル以下の損失部分のみ。
買い換える住宅の条件 ・売却する日が属する年の1月1日から翌年12月31日までに
取得すること。
・また、取得の日からその翌年の12月31日までに居住する
(見込み可)こと。
・住宅ローンを利用すること。
※住宅ローン控除と併用出来ます
売却しただけの場合 条件 所得金額が3000万円以下の人
売却住宅の条件 ・売却する日が属する年の1月1日から翌年12月31日までに
取得すること。
・この住宅を取得した時に借りた住宅ローンの残債があること。
※譲渡損失の対象となるのは、住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額。

家の査定価格は、不動産会社により上下10%も差があると言われています

不動産の一括査定で家の査定額が1380万→1880万円で売却成功!【500万円も高くなりました】

不動産一括査定サービスの中で一番優秀なのが、「イエイ不動産一括査定」です。
大手不動産会社はもちろん、100社もの不動産屋の中から、最大6社へ無料で一括査定依頼ができ、複数社の査定額を比較できます

一括査定依頼できる不動産会社は100社

150万人以上の利用実績があり安心して利用ができます。もちろん査定は無料です。
不動産無料一括査定はここからできます。

このページの上へ

我が家の売却実践記録
家・土地を売る手順と手続き
最低限の知識
家を売る時の疑問
迷いどころ・・・
コラム
このサイトについて