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共有名義の家・土地の売却には、共有者全員の同意が必要。

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共同・共有名義の不動産は売却できるか

 不動産全てを売る場合、共有者全員の承諾が必要

*共有名義の家・土地の売却に必要なもの

・共有者全員の実印、押印
・共有者全員の契約書への記名
・共有者全員の印鑑証明
・共有者全員の住民票・身分証明証

共有名義とは、その不動産全体の権利を共有しているという意味です。「2分の1持ち分がある」というのは、その土地の半分を自分が持っているという意味ではありません。

ですので共有名義の不動産を売るには、共有者全員の同意・承諾が必ず必要になります。勝手に処分するのは違法です。

契約の際は共有者全員が同席する必要があります。手付金の授受がある契約の日(不動産屋or売主・買主の自宅が多い)と、決済の日(銀行)の2日間は必ず全員が集まる必要があります。

※家を売る前に、共有者のうち誰かひとりに名義を変えることも出来ます。もちろん、名義変更は共有者全員の同意がないと出来ません。

*自分の持ち分だけ売れる?

 法的には可能だけれど・・・持ち分(権利)だけを買う人はいない

先にも書いたように、共有名義とは、例えば「2分の1持ち分がある」というのは、その土地の半分を自分が持っているという意味ではありません。あくまで土地全体の権利を2分の1持っているという意味です。

法的に、自分の持ち分(権利)だけを売る事は可能ですが、「2分の1の持ち分(権利)だけを購入する」という人はまずいないでしょう^^;

2分の1ずつ2人で共有名義とされている不動産があって、半分だけ売りたいと考えるならば「共有物分割の協議」を行い土地を半分に分けA部分はあなた。B部分は私。ときちんと分ける必要があります。

共有物分割の協議は共有者全員で協議するものなので、共有者の中に売却に反対する者がいれば分割に応じないので、結局は"共有名義の土地は共有者全員の承諾が必要"と言えます。

別の方法としては、たとえばA,B,Cの3人で共有名義の土地があったとしたら、その不動産を売り現金が欲しいAに対して、他の共有者B,CがこのAの持ち分の対価を現金で支払い、B,Cで再度不動産を共有名義にする、という方法、

つまり「他の共有者に現金で持ち分を買い取ってもらう」というやり方のほか、不動産を持ち分割合に応じて分筆したあと、自分の名義の不動産だけを売却する方法もあります。

*不動産が売れたお金はどうやって振り分ける?

自分の持ち分に応じた金額を受け取ります。2分の1ずつ2人で共有している不動産であれば、売れたお金も半分ずつです。3分の1ずつ3人で共有している不動産であれば、3分の1の金額を必ず受け取らなくてはなりません。

もし受け取った記録がきちんと残っていないと、贈与とみなされ贈与税の対象となってしまいます。必ず通帳など記録に残るように振り分けましょう。

 必ず持ち分の割合と同じだけの金額を受け取る必要があります

離婚に伴う夫婦共有名義の家や土地などの不動産を売却したい

ここ最近増えているのが、家や土地を2分の1ずつの割合で夫婦の共同名義として購入する、というパターンです。

購入したときはまさか離婚するなんて思ってもみないことでしょうけれども…イザ離婚となった時に大変困るのがこの不動産の売却です。

*(元)夫婦ふたりで協力しなければ共有名義の家や土地は売ることができない

 元夫婦ふたりの意思が一致していて協力しなければ売却はできません

2分の1ずつ夫婦それぞれ持ち分をもっている家や土地を売るときは、2人の「売却する意思」が一致していなければなりません

実際の売却の際にも、元夫婦2人のサインや身分証・住民票など書類も揃える必要があります。

離婚の際に互いに(最低限どちらかだけでも)弁護士がついていれば作業はスムーズにいくことが多いのですが、元夫婦のみの協議離婚の場合はなかなか話し合いが難しいです。

名義を一本化し売却をする場合も増えていますが、元々2分の1の名義である不動産は税法上「財産分与」としては認められず、財産分与の意味合いでもらったとしても取得した側には不動産取得税が課税されてしまいます

離婚では基本的に夫婦の財産は2分の1で分けることとされているので、わざわざ不動産は共有名義にしないほうが後々何があっても苦労はしない、と私は考えています(子どもへの相続も大変)。

相続した共有名義の不動産を売りたい

相続で共有名義となった不動産を売る時も同様に、共有者全員の「売りたい」という意思が一致しているかどうかがポイントとなります。

*売却できない場合はなるべく名義を一本化しておくこと

離婚に伴う共同名義の不動産を売却するよりも、もっともっと大変なのが相続した家や土地の売却だと言われています。

皮肉でよく「相続でなくて争族」と言われるように、相続で取得した財産のその後の処置は本当に大変です。共同名義の相手が兄弟姉妹ならまだマシなほうで、親の兄弟姉妹やさらには前妻や前夫の子どもまで入ってくるともうどうにもならないことが想像できるかと思います^^;

 相続のたびに名義人は増えていく。売却できないときは名義の一本化を考えるべし

全員の売るという意思がどうしても合わず売却できないときも、できるならば「いま」名義を一本化しておくことをおすすめします

何故かというと、相続というのはこれからもずっと先まで続いていくものだからです。

*あなたの代で一本化しないとさらに次の相続では共有名義人がどんどん増えていく

例えば妻と子どもがあなたにいるとすれば、あなたの財産の相続者はあなたの妻と子どもになります。子どもの人数が増えれば増えるほど名義人は増えていき、相続は複雑になってしまいます。

売却して現金を分けることができないときは、話し合いで家や土地の名義を1人の人に決められそうであれば、自分の代できちんと一本化しておくべきです。

家の査定価格は、不動産会社により上下10%も差があると言われています

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