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不動産売却にかかる費用の基本

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■家の売却で発生する費用■

 仲介手数料 + 印紙代 + 抵当権抹消登記費用 + ローン返済 + 税金 

・我が家の場合実例

購入時期:8年前
購入価格:2580万円
現在の住宅ローン残高:1560万円
仮に住宅ローン残債と同額1560万円で売れた場合の実例です。

▼家売却にかかる費用
売却価格 1560万円(1)
印紙税 売買契約書に記載されている金額による
印紙税額
1万5000円
仲介手数料 取引価格 × 3% + 6万円 + 消費税
1560万円 × 3% + 6万円 = 52万8000円
消費税分 52万8000円 × 5% = 2万6400円
55万4400円
・抵当権抹消登記費用 登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合×2で2000円)
司法書士への費用 約1万円
1万2000円
・住宅ローンの返済 残債 1560万円
・事務手数料 住宅ローン繰り上げ返済の手数料
(3150円~5250円程度金融機関により異なる)
※固定期間選択型ローンでは3~5万円必要
3150円
・譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金 0円
小計 1618万4550円(2)
差し引き (1) - (2) ▲58万4550円

住宅ローン残債と同等額で売れているのに、なんと58万超もの赤字です・・。仮に1500万円で売れた場合は116万円超もの赤字となります。最初の査定価格で売却していたらさらにもっと赤字なところでした。

この計算をしてみて分かった事は、住宅ローン残債と同等くらいの価格で売れても赤字になってしまうということです。

1560万円残債が残っていて、仮に1560万円で売れたとしても仲介手数料が50万円以上かかってくるため、結局ローンは完済できません。

不動産を売却する場合は、せめて「売却価格+仲介手数料」(ウチの場合だったら1560万+約55万)の価格で売れてくれなければ赤字になってしまう、ということですね。住宅ローン残債と同額で売れたから、やったー!住宅ローンはチャラだ!と思ったら大間違いということです^^;

※ちなみに、うちのように購入時より売却時に値下がりしてしまった不動産については、その損失分を4年間にわたり所得から控除できる=税金が安くなる制度があります。くわしくはコチラ

家売却にかかる費用 「印紙税」

■売買契約を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。

郵便局などで売っている収入印紙代になります。契約書を買主・売主1通ずつ作る場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります。

▼印紙税額(平成25年3月31日現在)
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1000万円以下 10,000円
1000万円超 5000万円以下 15,000円
5000万円超 1億円以下 45,000円
1億円超 5億円以下 80,000円
契約金額の記載の無いもの 200円

5,000万円を超えた時点で一気に印紙税は跳ね上がります。・・にしても、この税金は一体どうしてあるのか不明。

家売却にかかる費用「仲介手数料」

仲介会社を通じて住宅を売買する際は、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は仲介に入る不動産会社等が決める事ができますが、上限が決められていて、「取引価格×3%+6万円+消費税」の金額までとされています。この式で出される金額はあくまで上限で、この金額以下であればいくらでもOKということになります。が、不動産会社によりますが手数料は上限一杯のことが多いです。

*仲介手数料にかかる消費税はこの上限を超えてもOKとなっています。

■覚えておこう!
  仲介手数料=取引価格×3%+6万円+消費税

▼仲介手数料金額
取引価格の値段 仲介手数料
(※取引価格×3%+6万円+消費税の合計額)
500万円 22万500円
1000万円 37万8000円
1500万円 53万5500円
2000万円 69万3000円
2500万円 85万500円
3000万円 100万8000円

*上記計算式に当てはめて計算した仲介手数料の金額です。仲介手数料って結構な額ですよね。消費税の増税が予定されているため、消費税が5%→10%になるとこれ以上に高くなります。

家の査定価格は、不動産会社により上下10%も差があると言われています

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